Vous possédez un terrain et envisagez de le louer pour qu’une ferme solaire soit installée ? Entre promesses de revenus passifs et réalités du marché, il est important de démêler le vrai du faux. Alors, combien rapporte la location d’1 hectare de terrain occupé par des panneaux solaires ? Quels sont les pièges à éviter ? Des éclaircissements dans cet article.
Louer 1 hectare de terrain pour une ferme solaire : la « rente du XXIe siècle » ? Avec ses promesses alléchantes, ce choix semble idéal : revenus stables, engagement écologique et pas un panneau à installer soi-même. Mais qu’en est-il de la réalité du terrain ? Est-ce rentable de louer votre foncier à un exploitant solaire pour qu’il y installe une ferme photovoltaïque ? Opportunité en or ou mirage énergétique, nous démêlons pour vous le vrai du faux.
Lorsqu’il est question de louer 1 hectare de terrain pour que s’y installe une ferme solaire, il est essentiel de bien comprendre les ordres de grandeur qui y sont liés. Le point.
En théorie, une surface de 10 000 m2 (soit un hectare) pourrait accueillir jusqu'à 6 250 panneaux standards de 1,6 m² chacun ! En réalité, le nombre de panneaux qu’il est possible d’implanter est moindre : il faut en effet prévoir des espaces de circulation pour la maintenance, éviter les ombres portées entre les rangées, installer les équipements techniques nécessaires…
Quoi qu'il en soit, les panneaux qui composent une ferme solaire se comptent en milliers. De quoi alimenter un nombre significatif de foyers en électricité ! Cette proportion varie bien sûr selon la région où se trouve la minicentrale photovoltaïque (on produira logiquement moins d’électricité à Brest qu’à Nice, toutes choses égales par ailleurs), l'orientation et l'inclinaison des panneaux, les éventuelles ombres portées par le relief ou la végétation environnante, sans oublier la technologie des panneaux employés, etc. Il est donc difficile de donner une réponse exacte à la question.
Il est en revanche possible de faire une estimation éclairée pour obtenir un ordre de grandeur, à partir d’un exemple concret : la centrale solaire de Marcoussis, en région parisienne. Ce projet mené par Reno.energy My Power Green compte 60 000 panneaux solaires couvrant 23 hectares pour une capacité de 20,3 MWc et produisant 21 629 MWh / an(1). Il suffit maintenant de faire le calcul pour un hectare, ce qui donne :
Donc, sur un 1 hectare, il y a environ 2609 panneaux, la capacité est d'environ 0,883 MWc et la production est d'environ 940,39 MWh/an. Simplifions et arrondissons tout ça pour retenir l’ordre de grandeur : un hectare peut accueillir 2600 panneaux solaires et produire environ 1 000 MWh par an, soit 1 million de kWh.
On peut ensuite continuer le calcul pour savoir combien rapporte l’hectare “type” de panneaux solaire calculé au-dessus. Selon les “tarifs métropole” de la CRE(2), le kWh est acheté jusqu’à 12,95 cts par kWh, ce qui ferait donc environ 130 000 euros de revenu par hectare. Trop beau pour être vrai ? Oui. Car ces prix s’appliquent pour les installations inférieures à 36 kWC.
Dans la pratique, les tarifs de rachat sur des installations d’ampleur sont régis par des contrats de gré à gré. Il n’existe donc pas de prix unique applicable à tous. En réalité, le propriétaire foncier n’est généralement pas rémunéré pour la vente d’électricité, mais pour la mise à disposition de son terrain.
Contrairement à une installation domestique, une ferme solaire d'un hectare représente un investissement quasiment impossible à porter pour un particulier. Les coûts d'installation sont considérables et se chiffrent en millions d’euros, ce qui explique que seuls des développeurs spécialisés puissent s’engager dans ce type de projet.
En tant que propriétaire foncier, vous avez néanmoins un rôle central : celui de mettre à disposition votre terrain, en contrepartie d’une rémunération.
Pour cela, l’exploitant et vous-même allez signer un contrat de location spécifique, le bail emphytéotique étant le plus couramment utilisé pour une ferme photovoltaïque. Sa particularité ? Une durée très longue, généralement de plusieurs décennies, offrant la stabilité nécessaire pour amortir les lourds investissements.
Ce type de contrat présente plusieurs avantages pour le propriétaire terrien :
Avant tout, une mise au point s’impose : les revenus annuels très élevés dont on entend parfois parler concernent les exploitants, pas les propriétaires fonciers. Voilà pourquoi.
Après avoir investi une somme considérable dans la construction de l'installation, l’exploitant solaire encaisse l'argent de la vente d'électricité. Une fois déduits les frais de maintenance et d'exploitation, son bénéfice net représente bien souvent une somme substantielle.
De votre côté, vous percevrez un loyer annuel pour la location du terrain. Ce montant, négocié contractuellement, dépend de plusieurs facteurs : ensoleillement, configuration du terrain (plat ou pentu), proximité avec le réseau électrique, durée d'engagement…
Notre conseil ? Faites évaluer précisément votre terrain par des experts du photovoltaïque. Ces derniers pourront vous aider à connaître le potentiel exact de votre terrain et vous aider à mieux négocier votre rente de location.
Si votre hectare est une terre agricole, la question se pose : est-il plus avantageux de le louer à un exploitant solaire ou à un agriculteur ? Et bien, la réponse n'est pas si simple, car installer des panneaux solaires sur des terres agricoles est strictement réglementé !
En effet, de nombreuses règles conditionnent la possibilité d'agrivoltaïsme, qui combine production agricole et énergétique : vous devez ainsi maintenir au moins 90 % du rendement agricole et ne pas couvrir plus de 40 % de la surface avec des panneaux. Le projet doit aussi démontrer des bénéfices concrets pour l'agriculture, comme la protection des cultures ou l'amélioration du bien-être animal.
Toutefois, si la faisabilité de votre projet est avérée, vous avez tout à y gagner ! En location agricole traditionnelle, un hectare rapporte quelques centaines d’euros par an. Un bail emphytéotique pour une ferme solaire va se compter en milliers d’euros. Surtout, la durée du contrat change la donne : 20 à 30 ans pour le solaire contre seulement 3 à 9 ans pour un bail agricole classique. Cette stabilité à long terme peut représenter une véritable rente sécurisée.
Avant de signer un bail pour une ferme solaire, plusieurs vérifications s'imposent. Premièrement, consultez le Plan Local d'Urbanisme (PLU) pour vous assurer que votre terrain est éligible. Comme nous l’avons expliqué, les terrains situés en zones agricoles par exemple sont protégés et ne permettent ce type d'installation que sous certaines conditions.
Deuxièmement, vérifiez que l'exploitant a bien obtenu toutes les autorisations nécessaires. Pour les installations dépassant 250 kWc, un permis de construire est obligatoire. Au-delà de 300 kWc, une étude d'impact environnemental est également requise.
Troisièmement, et c'est crucial, faites expertiser le contrat par un notaire. Il vérifiera notamment les clauses de réversibilité, qui garantissent le démantèlement des installations en fin de bail.
Un bail emphytéotique bien rédigé doit préciser :
N'oubliez pas que ce type de bail doit obligatoirement être établi par un notaire, qui s'assurera de sa conformité juridique et procédera à sa publication au bureau des hypothèques.
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